Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

Fachbericht:

Ablauf einer Immobilienfinanzierung

Gliederung

Einleitung

Kreditbedarfsermittlung

Verschuldungsgrad

Fremdkapitalherkunft

Eigenkapitalherkunft

Angebotsvergleich

Darlehenskosten

Nominalzinssatz

fester Zinssatz

variabler Zinssatz

Zinsbindungsregel

Disagio

Bearbeitungsgebühren

Schätzgebühren

Kreditkonditionen

Beleihungsgrenze

Laufzeit

Sondertilgung

Kreditantrag stellen

Beleihungsunterlagen

Kreditprüfung

Prüfung Beleihungsunterlagen

Kreditbewilligung

Bestellung der Sicherheiten

Entstehung, Erwerb und Sicherung der Grundschuld

Sicherungsabrede

Grundschuldbestellungsurkunde

Abtretung

Bürgschaft

Darlehensauszahlung

Voraussetzung

Bereitstellungszinsen

Kapitaldienst / Tilgungsarten

Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen)

Abzahlungsdarlehen

Festdarlehen (Fälligkeitsdarlehen)

Rückgabe der Sicherheiten

Löschungsfähige Quittung

Löschungsbewilligung

Schluss

0. Einleitung

Nachdem die Eckdaten, steigende Mieten, hohe Steuervorteile und niedrige Hypothekenzinsen, für die Errichtung eines Neubaus respektive den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie sprechen, ist nun noch eine optimale Finanzierung sicherzustellen.

1. Kreditbedarfsermittlung

Beim Erwerb einer Immobilie ist es wichtig alle Kosten zu erfassen, die mit dem Kauf in Verbindung stehen. Die Anschaffungskosten einer Immobilie werden unterschieden zwischen dem eigentlichen Kaufpreis und den Anschaffungsnebenkosten. Den Anschaffungsnebenkosten sind die Auflassungsgebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Sachverständigenkosten für Wertgutachten und die Maklercourtage zuzuordnen.

1.1 Verschuldungsgrad

Als maximale Obergrenze für das Fremdkapital kann die Höhe des reinen Kaufpreises gewählt werden. Besser ist es natürlich wenn eine Eigenkapitalquote von 20-30% nachgewiesen werden kann. Prinzipiell hängt die Höhe des Fremdkapitals von der Belastbarkeit und Bonität des Darlehensnehmer ab.

1.2 Fremdkapitalherkunft

Der Darlehensnehmer kann sich das Fremdkapital über Geschäftsbanken, Bausparkassen, Versicherungen und Hypothekenbanken beschaffen. Weiter besteht die Möglichkeit öffentliche Baudarlehen, Aufwendungszuschüsse, Annuitätshilfen, usw. von den öffentlichen Haushalten zu erhalten. Für die Restfinanzierung können u.a. Arbeitgeberdarlehen, Werkdarlehen und auch Verwandtendarlehen zum Tragen kommen.

1.3 Eigenkapitalherkunft

Das Eigenkapital kann in Form von Bankguthaben, Bausparguthaben sowie durch Eigenleistungen (Muskelhypothek) aufgebracht werden. Sofern schon ein Grundstück vorhanden ist, kann auch dieses als Eigenkapital eingebracht werden.

2. Angebotsvergleich

Beim Angebotsvergleich von Kreditangeboten muss darauf geachtet werden, dass diese eine gleiche Zinsbindungsfrist und einen gleichen Auszahlungskurs haben, um die Spreu vom Weizen zu trennen. Als wichtigstes Vergleichskriterium ist dann der effektive Jahreszins zu betrachten.

2.1 Darlehenskosten

Nach § 4 der Preisangabenverordnung (PAnGV) sind die Kreditgeber verpflichtet, folgende Kostenpositionen, den Nominalzinssatz, das Disagio, das Bearbeitungsentgelt, die Form der Tilgungsanrechnung, Kreditprovisionen und ggf. die Vermittlungsprovisionen, im effektiven Jahreszins zu integrieren. Zu beachten ist, dass im effektiven Jahrezins die Kosten der Bereitstellungszinsen, Teilzahlungszuschläge, Verzugszinsen und Schätzgebühren keine Berücksichtigung finden.

2.1.1 Nominalzinssatz

Die Nominalzinsen sind die Grundlage für die Berechnung der Zinsen von dem Nominalbetrag eines Darlehens. Darlehensnehmer können sich bei Abschluss eines Darlehensvertrages für einen festen oder variablen Zinssatz entscheiden.

2.1.1.1 fester Zinssatz

Der feste Zinssatz hat den Vorteil, dass dieser über den vereinbarten Zeitraum, i.d.R. 10-15 Jahre, kalkulierbar ist. Ferner bietet er Schutz vor einem steigenden Zinssatz am Markt. Als Nachteil ist aufzuführen, dass der Darlehensnehmer für den vereinbarten Zeitraum an dem Darlehensvertrag gebunden ist und ggf. bei fallenden Zinsen am Kapitalmarkt, sein Zinssatz konstant bleibt. Weiter ist eine vorzeitige Tilgung respektive außerordentliche Tilgungsrate nicht gestattet oder nur mit Entstehung weiterer Kosten verbunden.

2.1.1.2 variabler Zinssatz

Ist ein variabler Zinssatz über die gesamte Laufzeit vereinbart, passen sich die Zinsen dem allgemeinen Zinsniveau an. Der Darlehensnehmer profitiert vom fallenden Zinssatz. Beim variablen Zinssatz sind Sondertilgungen möglich. Steigt jedoch der Marktzins, so hat der Darlehensnehmer einen höheren Kapitaldienst aufzubringen.

2.1.1.3 Zinsbindungsregel

Liegt der aktuelle Zinssatz spürbar unter dem langjährigen Durchschnittssatz, dann sollten die Zinsen langfristig festgeschrieben werden. Eine kurze Zinsbindung sollte angestrebt werden, wenn der aktuelle Zinssatz über dem langjährigen Durchschnittssatz liegt.

T       tiefe Zinsen - lange Zinsbindung

T       hohe Zinsen - kurze Zinsbindung

2.1.2 Disagio (Damnum)

Unter Disagio versteht man einen Vorauszins an die Bank. Das Darlehn wird in diesem Fall mit weniger als 100% ausbezahlt, dafür senkt die Bank den laufenden Nominalzinssatz. Beispiel: 98% Auszahlung zu 5,5% (statt beispielsweise 5,8%) Zins. Das bedeutet die Auszahlungssumme (Nettodarlehn) ist geringerer als die Darlehnsumme (Bruttodarlehn).Ein Disagio macht nur Sinn wenn der Darlehensnehmer in der Lage ist, diesen Vorauszins steuerlich abzuschreiben. Es wird auf diese Art und Weise ein kurzfristiger Steuervorteil erzielt.

2.1.3 Bearbeitungsgebühren

Die Bearbeitungsgebühren sind der herkömmliche Verwaltungsaufwand der Bank, der durch die Inanspruchnahme der Finanzdienstleistung entsteht.

2.1.4 Schätzgebühren

Die Schätzgebühr beinhaltet die Kosten der Beleihungswertermittlung, welche entweder von bankinternen Schätzern oder von beauftragten Sachverständigen ausgeführt wird. Der von den o.a. Personen ermittelte Verkehrswert bildet dann nach Subtraktion eines Sicherheitsabschlages (10-40%, je nach Bankinstitut) den eigentlichen Beleihungswert.

2.2 Kreditkonditionen

Bei der Auswahl eines Kreditgebers muss neben seinen aktuellen Refinanzierungsmöglichkeiten auch die jeweilige konkrete Geschäftspolitik berücksichtigt werden.

2.2.1 Beleihungsgrenze

Kreditgeber sind nicht bereit den maximalen Beleihungswert, der nachhaltig erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie, an den Kreditnehmer auszuzahlen. Die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie wird nach internen Richtlinien gehandhabt. Bei Hypothekenbanken liegt i.d.R. die Beleihungsgrenze bei 60%, bei Geschäftsbanken und Bausparkassen bei ca. 80% und bei Versicherungen bei ca. 45%

2.2.2 Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehensvertrages beträgt üblicherweise 10-15 Jahre. Es ist aber auch möglich Darlehensverträge abzuschließen, die eine andere Laufzeit beinhalten.

2.2.3 Sondertilgung

Sofern ein variabler Zinssatz vereinbart wurde, ist eine Sonderzahlung, sprich eine frühere Beendigung des Vertrages, immer möglich. Doch bei Vereinbarung eines festen Zinssatzes, verlangt der Darlehensgeber vom Darlehensnehmer bei vorzeitiger Ablösung des Vertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sich aus dem Zinsmargenschaden und dem Zinsverschlechterungsschaden berechnet.

2.3 Kreditantrag stellen

Der Kreditantrag bei einer Bank ist rechtlich unverbindlich. Der Kreditnehmer kann daher mehrere Kreditanträge stellen, um sich dann nach Überprüfung und Verhandlung über die Kreditkonditionen für eine Bank zu entscheiden.

2.3.1 Beleihungsunterlagen

Die Beleihungsunterlagen werden zur Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie benötigt. Einzureichende Unterlagen sind u.a. der beim zuständigen Amtsgericht aufbewahrte Grundbuchauszug, die Flurkarte und der Lageplan, die Wohnraum- und Nutzflächenberechnung sowie die Berechnung des umbauten Raums, die Baubeschreibung, Versicherungsnachweis, der Kaufvertrag, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, bei ETW die Teilungserklärung und den Verwaltervertrag, usw.

3. Kreditprüfung

Sobald dem Darlehensgeber die Beleihungsunterlagen zugegangen sind, prüft dieser zunächst die wirtschaftliche und persönliche Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmer. Ferner vergewissert er sich auch, ob der Darlehensnehmer überhaupt rechtlich Kreditfähig ist.

3.1 Prüfung der Beleihungsunterlagen

Den Grundbuchauszug benötigt der Darlehensgeber um sich einen Überblick über die Eigentumsverhältnisse und die Vorlasten des Grundstückes zu verschaffen. Mit Hilfe der Flurkarte und des Lageplans kann der Darlehensgeber die Baulage beurteilen sowie Nachteile durch Industrie oder Nachbargrundstücke erkennen. Eine Baubeschreibung ist erforderlich, um die Werthaltigkeit der Immobilie abzuschätzen und ggf. die umbaute Fläche und die Nutzfläche zu berechnen.

3.2 Kreditbewilligung

Die Kreditbewilligung des Darlehengebers ist mit dem rechtlichen Antrag gleichzusetzen. Die rechtliche Annahme des Darlehenvertrages ist dann die Darlehensannahme des Kunden. Somit sind zwei übereinstimmende Willenserklärung zustande gekommen und der Darlehensvertrag ist rechtskräftig.

4. Bestellung der Sicherheiten

Sobald der Darlehensvertrag von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde, wird der Darlehensgeber das beantragte Darlehen dinglich sichern respektive andere Kreditsicherheiten haben wollen.

4.1 Entstehung, Erwerb und Sicherung der Grundschuld

Die Grundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung und wird erworben mit Eintragung respektive Übergabe des Grundschuldbriefes (Briefgrundschuld).

4.1.2 Sicherungsabrede

Die Sicherungsabrede, auch Zweckabrede genannt, hebt die Abstraktheit der Grundschuld insofern auf, dass die schuldrechtliche Darlehensforderung und die dingliche Grundschuld verknüpft werden, ohne jedoch eine Akzessorietät wie bei der Hypothek herzustellen. Es erfolgt also eine Konkretisierung der Grundschuld mit der Forderung.

4.1.2 Grundschuldbestellungsurkunde

Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde ist der Antrag und die Bewilligung über Eintagung der Grundschuld in das Grundbuch. Ferner wird in der Urkunde auch festgelegt, ob es sich um eine Brief- oder Buchgrundschuld handeln soll. Die Höhe der Grundschuld und der Rang sind weitere Inhaltspunkte sowie die Festsetzung eines dinglichen Zinssatzes, der sog. Eventualzinssatz, der nur nach außen seine rechtliche Gültigkeit hat. Denn dem Darlehensgeber zahlt der Darlehensnehmer nur die vereinbarten Zinsen.. Bei einer möglichen Zwangsvollstreckung sind dann bereits die mit der Vollstreckung verbundenen Nebenkosten mit Hilfe des Eventualzinssatzes abgesichert. Die Grundschuldbestellung muss von einem Notar beurkundet werden, da i.d.R. Gläubiger von einem Schuldner verlangen, sich bei Zahlungsrückständen einer sofortigen Zwangsvollstreckung gem. § 794 ZPO zu unterwerfen. Ebenfalls Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde ist die Fälligkeit der Grundschuld.

4.2 Abtretung

Eine weitere Möglichkeit der Kreditsicherung ist die Abtretung von Forderungen, wie z.B. Miet- und Pachtforderungen. Sollte der Darlehensnehmer, aus welchen Gründen auch immer, seiner Pflicht zur Zahlung der Annuität nicht nachkommen, hat der Darlehensgeber die Möglichkeit sich aus den ihm abgetretenen Forderungen (Zession) zu befriedigen.

4.3 Bürgschaft

Die dritte Variante der Kreditsicherung ist die Einreichung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft. Das bedeutet der Darlehensgeber kann sich bei Zahlungsverzug des Darlehensnehmers, Hauptschuldner, unmittelbar an den Bürgen wenden und ohne vorherige Klage von diesem die Zahlung des rückständigen Betrages verlangen.

5. Darlehensauszahlung

Der Darlehensgeber kann die Auszahlung der Finanzierungsmittel von bestimmten Voraussetzungen abhängig machen und sich ggf. Bereitstellung der Gelder vergüten lassen.

5.1 Voraussetzungen

Nachdem der Darlehensvertrag abgeschlossen ist, hält die Bank die Geldmittel bereit, macht die Auszahlungen jedoch noch von einigen zu erfüllenden Voraussetzungen abhängig. So verlangt die Bank, dass die Kreditsicherheiten, wie die Grundschuldeintragung oder die Abtretung von Mieteinnahmen, bestellt sind. Weitere Auszahlungsvoraussetzung können auch die Erbringung diversen Unterlagen, wie z.B. Vorlage verbindlicher Baukostenangebote, Vorlage von Bodenuntersuchungen usw., sein.

5.2 Bereitstellungszinsen

Tritt nun der Fall ein, dass die Bank das Geld innerhalb von 2-3 Monaten nicht auszahlen kann, so berechnet sie Bereitstellungszinsen in Höhe von ca. 0,2 - 0,3 % pro Monat.

6. Kapitaldienst / Tilgungsarten

Unter dem Kapitaldienst ist der Betrag zu verstehen, den der Darlehensnehmer monatlich für die Zinsen und die Tilgung zu entrichten hat.

Bei der Rückzahlung eines Darlehens sind drei Tilgungsarten möglich.

6.1 Annuitätendarlehen

So gibt es das Annuitätendarlehen, auch Tilgungsdarlehen genannt, welches sich durch eine gleichbleibende Annuität über den vereinbarten Zeitraum auszeichnet. Hierbei werden die ersparten Zinsbeträge der Tilgung zugerechnet, so dass mit dem Verlauf der Zeit die Zinsbelastungen sinken und die Tilgungsraten steigen.

6.2 Abzahlungsdarlehen

Bei dem  Abzahlungsdarlehen (Ratendarlehen) bleiben dagegen die laufenden Tilgungsbeträge konstant, so dass die Annuität aufgrund der sinkenden Zinsbelastungen geringer wird.

6.3 Festdarlehen

Das Festdarlehen (Fälligkeitsdarlehen) beinhaltet in seiner Annuität keine Tilgungsleistungen, sondern lediglich die anfallenden Zinsen. Die Darlehenssumme wird erst zum Ende des Darlehenvertrages fällig. Bei dieser Tilgungsart verlangt der Darlehensgeber i.d.R. den Abschluss einer Kapitallebensversicherung sowie die Abtretung des Anspruchs auf die Versicherungssumme.

7. Rückgabe der Sicherheiten

Am Ende der Laufzeit des Darlehens ist der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung zu überreichen, damit der Grundstückseigentümer die im Grundbuch Abt. III eingetragene Grundschuld löschen kann.

7.1 Löschungsfähige Quittung

Mit Hilfe der löschungsfähigen Quittung bescheinigt der Gläubiger, dass keine Forderung besteht und die Grundschuld gelöscht respektive auf den Eigentümer umgeschrieben werden kann.

7.2 Löschungsbewilligung

Mit der Löschungsbewilligung gibt der Gläubiger zu verstehen, dass er die Löschung der Grundschuld bewilligt. Eine Umschreibung der Grundschuld auf den Grundstückseigentümer ist in diesem Fall nicht möglich.

8. Schluss

Der Darlehensvertrag wird in der Regel über einen Zeitraum von 10-15 Jahre abgeschlossen. Nach Ablauf der Vertragszeit ist die unter Umständen der gesamte Ablauf der Immobilienfinanzierung zu wiederholen, da sich der Kapitalmarkt gewandelt hat und andere Konditionen angeboten werden. Es ist auch durchaus eine Überlegung wert, sich einem ganz anderen Darlehensnehmer anzuvertrauen.